Glossario del mutuo casa

Il tasso di interesse 'puro' applicato al capitale del mutuo.

Il TAN è il tasso annuo nominale con cui la banca calcola gli interessi sul capitale residuo. Non include spese accessorie, imposte o assicurazioni: serve a calcolare la quota interessi di ogni rata. Può essere fisso (invariato per tutta la durata) o variabile (indicizzato ad esempio all'Euribor più uno spread).

Il costo reale del mutuo espresso in percentuale annua.

Il TAEG (o ISC — Indicatore Sintetico di Costo) include TAN più tutte le spese obbligatorie: istruttoria, perizia, incasso rata, assicurazione scoppio e incendio, imposta sostitutiva. È l'indicatore corretto per confrontare offerte diverse, perché due mutui con lo stesso TAN possono avere TAEG molto diversi.

Il ricarico applicato dalla banca sul tasso di riferimento.

Nei mutui a tasso variabile lo spread è la percentuale che la banca aggiunge all'indice di riferimento (Euribor) per determinare il tasso finale. Nei mutui a tasso fisso è aggiunto all'IRS. È il margine della banca e resta costante per tutta la durata del mutuo.

Gli indici di riferimento per tasso variabile e tasso fisso.

L'Euribor (Euro Interbank Offered Rate) è il tasso a cui le banche europee si prestano denaro nel breve termine ed è la base per i mutui a tasso variabile. L'IRS (Interest Rate Swap) rappresenta le aspettative sui tassi a medio-lungo termine ed è la base per i mutui a tasso fisso.

Rapporto tra importo del mutuo e valore dell'immobile.

L'LTV esprime quanto la banca finanzia rispetto al valore di perizia dell'immobile. Soglia standard: 80%. Sopra l'80% (fino al 95-100%) è necessaria la garanzia integrativa Consap (Fondo Garanzia Mutui Prima Casa) o una polizza fideiussoria, con condizioni economiche generalmente meno favorevoli.

Percentuale del reddito netto assorbita dalla rata.

Regola prudenziale delle banche: la rata del mutuo (sommata a eventuali altre rate di finanziamento) non dovrebbe superare il 33-35% del reddito netto mensile. È il primo indicatore di sostenibilità valutato in fase di istruttoria.

Il minimo necessario a coprire le spese vitali del nucleo.

È l'importo minimo che deve restare disponibile ogni mese per garantire il tenore di vita essenziale del nucleo familiare (alimentazione, utenze, trasporti, spese sanitarie). Le banche lo stimano in base al numero di componenti, applicando scale simili all'OECD modificata. Il residuo dopo rata e altre rate deve rimanere superiore a questa soglia.

Chi si impegna a pagare se il mutuatario non paga.

Il garante (o fideiussore) è una persona terza che, con la fideiussione, si obbliga verso la banca a pagare il debito se il mutuatario risulta inadempiente. Non è proprietario dell'immobile e non firma il rogito, ma il suo reddito e la sua posizione creditizia vengono valutati e la banca può aggredire il suo patrimonio in caso di insolvenza.

Chi contrae il mutuo insieme al richiedente, con pari responsabilità.

Il coobbligato firma il contratto di mutuo insieme al richiedente ed è responsabile in solido del debito: la banca può chiedere l'intero importo a uno qualsiasi dei coobbligati. Di norma è anche co-intestatario dell'immobile. Diverso dal garante, che interviene solo in caso di inadempimento.

La garanzia reale iscritta sull'immobile a favore della banca.

L'ipoteca è la garanzia reale che la banca iscrive nei registri immobiliari sull'immobile acquistato. Viene formalizzata dal notaio contestualmente al rogito e di solito è pari al 150-200% del capitale finanziato (per coprire capitale, interessi, spese ed eventuali insoluti). Se il mutuo non viene pagato, la banca può escutere l'ipoteca vendendo l'immobile all'asta. Si estingue automaticamente 20 anni dopo l'iscrizione o, prima, con la cancellazione (procedura Bersani gratuita a mutuo estinto).

Il principale Sistema di Informazioni Creditizie privato in Italia.

CRIF (Centrale Rischi di Intermediazione Finanziaria) è una SIC — Sistema di Informazioni Creditizie — privata che raccoglie dati su prestiti, mutui, carte revolving e cessioni del quinto, sia in corso sia estinti. Registra pagamenti regolari e ritardi. Un ritardo segnalato può bloccare l'erogazione del mutuo. Le segnalazioni negative si cancellano dopo tempi definiti (12 mesi per ritardi sanati di 1-2 rate, 24 mesi per 3+ rate, 36 mesi per posizioni non sanate). Ognuno può richiedere gratuitamente la propria visura.

L'archivio pubblico dei rischi creditizi gestito da Banca d'Italia.

La Centrale dei Rischi (CR) di Banca d'Italia è un database pubblico che raccoglie le posizioni debitorie verso banche e società finanziarie di importo pari o superiore a 30.000 euro (o qualunque importo se in sofferenza). Diversa dal CRIF (che è privata e registra anche importi minori). La banca la consulta obbligatoriamente in fase di istruttoria: una segnalazione a sofferenza compromette gravemente la possibilità di ottenere il mutuo.

La fase di valutazione della domanda di mutuo.

Fase in cui la banca esamina la documentazione anagrafica, reddituale e dell'immobile, effettua le verifiche in CRIF e Centrale Rischi e dispone la perizia. Si conclude con la delibera reddituale (valutazione del richiedente) e la delibera finale (dopo la perizia). Tempi tipici: 30-60 giorni.

La stima ufficiale del valore dell'immobile.

Valutazione eseguita da un tecnico incaricato dalla banca per determinare il valore commerciale e cauzionale dell'immobile. È la base su cui si calcola l'LTV. Il costo (200-400 euro) è a carico del richiedente.

Il piano di rimborso rata per rata.

Prospetto che indica, per ogni rata, la quota capitale, la quota interessi e il debito residuo. In Italia si usa quasi sempre l'ammortamento 'alla francese', con rata costante e quota interessi più alta all'inizio, che decresce nel tempo a favore della quota capitale.

Periodo iniziale in cui si pagano solo gli interessi.

Fase iniziale (spesso da uno a più mesi) in cui la rata è composta dai soli interessi maturati sul capitale erogato, senza rimborso di quota capitale. Serve a far coincidere l'inizio dell'ammortamento con una data 'tonda' (es. primo del mese successivo al rogito).

Garanzia statale sul 50% del capitale per l'acquisto prima casa.

Fondo pubblico gestito da Consap che concede una garanzia statale fino al 50% (fino all'80% per categorie prioritarie: giovani under 36, coppie giovani, monogenitori con figli minori, inquilini di case popolari) sui mutui prima casa fino a 250.000 euro con LTV superiore all'80%. Consente di ottenere finanziamenti al 95-100% del valore senza fideiussioni private.

Trasferire il mutuo in un'altra banca a condizioni migliori.

Introdotta dalla Legge Bersani, permette di trasferire gratuitamente il mutuo residuo a un'altra banca che offre condizioni migliori (tasso, spread, durata), senza costi notarili né penali. Il capitale residuo e il debitore restano gli stessi; cambiano solo banca e condizioni.

Chiusura del mutuo prima della scadenza.

Rimborso totale o parziale del capitale residuo prima della scadenza contrattuale. Per i mutui prima casa stipulati dopo il 2 febbraio 2007 la penale è vietata (Legge Bersani).

Documento che certifica la classe energetica dell'immobile.

Certificato obbligatorio redatto da un tecnico abilitato, indica la classe energetica dell'immobile (da A4 a G) e il fabbisogno di energia primaria. Va allegato al rogito ed è richiesto in fase di istruttoria.